文章来源：wtw888 更新时间：2022/10/04
美国联邦储备局接连多次加息，推升本地贷款利率持续上行。国家发展部、建屋发展局和金融管理局日前联合宣布出台房地产新一轮降温措施，防范利率持续攀升所可能带来的金融和系统风险。
这一轮降温措施被一些业界人士视为相当温和，或许显示政府也不想在这个敏感时机过度压抑市场。过去一年来，国际利率持续走高，通货膨胀加剧，很多国家都面对经济放缓甚至陷入衰退的压力，我国也不例外，整体经济形势目前处于很不明朗的变动之中。然而，本地无论私宅或组屋市场，一年来却不断走高，与整体经济基础出现背道而驰的现象，一般相信，这是由于民间流动资金相当充裕，外地输入资金也多所导致；但不少分析师已经发出警告，国际上可能即将出现一场金融风暴，新加坡因此必须更加谨慎避免金融泡沫扩大。这一轮降温措施的主要用意，就在尽可能预先消除泡沫，主要目标则是避免组屋购买者借贷过度。
根据建屋局昨天发布的预估数据，本地整体组屋转售价已经连续10个季度上扬。与今年第二季相比，第三季的整体转售价上升2.4%，增幅略低于上季的2.8%。
市区重建局昨天发布的第三季房地产预估数据也显示，整体私宅价格指数比上一季仍高出3.4%，但略低于第二季的3.5%涨幅。不过非有地私宅价格仍延续涨势，第三季环比增长4.1%，涨幅高于第二季的3.6%。各类非有地私宅价格也是全面上涨。
这一轮楼市降温措施的重点，在于收紧房屋贷款的限制，对建屋局房贷以3%的利率下限计算可贷款数额，但实际贷款利率仍维持在2.6%；对私人金融机构的房贷，则是将计算总偿债率与每月偿还贷款比率的中期利率下限调高0.5个百分点。此外，建屋局房贷的贷款与估值比率顶限也从85%降至80%。另一项重点则是将私宅业主在卖掉房子后，要购买非津贴转售组屋的等候期，从六个月延长到15个月；不过当局强调这项措施是临时性的，55岁及以上者，如果要卖出私宅搬到四房式或更小型的转售组屋，不受新条例的影响，显示这一措施排除了对准备退休者的财务规划冲击，而是有针对性的，有关部门也会密切关注市场的情况继续调整。
今年以来，本地不断出现超过百万元的转售组屋成交价，类似的消息除了可能引起市场跟风，也会增加尚未拥有组屋的年轻族群的焦虑，担心公共住房会越来越变得可望不可即。百万组屋的买家包含不少脱手公寓或集体出售后更有财力的人士；市场估计，15个月等待期的措施，能打消一些趁房价高涨“套利降级”到组屋的买家的念头，从而有助于缓和转售组屋市场的热度。
降低组屋买家贷款的额度，有助于避免借贷过度。在过去20年左右，市场一直处于低利率环境，今日进场买房的人，很可能没有经历过房贷利率6%、7%甚至超过10%的年代，但是金融市场已经有传言表示房贷到明年可能爬上6%，因此国人在选择转售市场组屋或私宅时，都应该量力而为。另一方面，由于降低了借贷额度，那些要趁组屋价格飞涨时卖掉，提升到私人公寓的业主，购买力也会受到约束，或许会三思，以及转向较低价格的房型和地区。总之，政府的目标是不希望民众在房屋上背负过多甚至是自己能力极限的债务，以免不可测的经济大环境或就业市场出现逆转时，瞬间陷入困境。
市场人士估计这一轮降温措施有助于抑制转售组屋市场涨势，并间接对私宅市场起到同样作用，但同时也可能进一步推高同样已经居高不下的租金市场，增加外来工作人员的困扰，这也是租户应当留意的。
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